(Đăng ngày 12 tháng 08 năm 2008)

"Có một vấn đề tôi rất băn khoăn, đó là sự xâm nhập ồ ạt của các DN BĐS nước ngoài. Doanh nghiệp BĐS trong nước nên “bắt tay” nhau lại."

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM Lê hoàng Châu đã có cuộc trao đổi với báo giới về tình hình thị trường BĐS hiện nay.
 
Trong bối cảnh doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) đang gặp khó khăn về nguồn vốn như hiện nay, nhiều ý kiến cho rằng biện pháp hiệu quả nhất là huy động vốn thông qua các quỹ đầu tư. Ý kiến của ông về vấn đề này như thế nào?
 
Tôi cho rằng, việc DN BĐS huy động vốn thông qua các quỹ đầu tư là biện pháp hữu hiệu nhất hiện nay. DN có thể huy động nguồn vốn nhàn rỗi trong dân thông qua sự quản lý của một công ty quản lý quỹ. Phổ biến nhất hiện nay là mô hình quỹ tín thác đầu tư BĐS.
 
Ở các nước phát triển, mô hình này được sử dụng rất nhiều do lợi thế của nó là nguồn vốn không giới hạn và không bị ảnh hưởng bởi sức ép đến kỳ đáo hạn khoản vay. Tuy nhiên, hiện quy định pháp lý cho sự ra đời và hoạt động của quỹ tín thác đầu tư BĐS ở ta vẫn chưa có.
 
Vì thế, để DN có thể tận dụng được mô hình này, Nhà nước cần sớm xây dựng và ban hành cơ sở pháp lý để quỹ này có thể đi vào hoạt động.

Bên cạnh đó, nguồn vốn từ bên ngoài thông qua các chương trình hỗ trợ, đầu tư của Ngân hàng Thế giới, Ngân hàng Phát triển châu Á... vào việc phát triển nhà ở xã hội cũng cần được tận dụng tối đa. Tuy vậy, các tổ chức này thường đòi hỏi khả năng sinh lời của dự án ít nhất cũng phải đến 35%.

Theo ông, đến khi nào thì kênh huy động vốn cho thị trường BĐS thông qua hệ thống ngân hàng cần phải khai thông?

Nói thực, thời điểm này, các ngân hàng có mở cửa cho vay thì DN BĐS cũng không dám vay. Không một DN nào có thể chịu được mức lãi suất 21%/năm.
 
Để ra đời sản phẩm BĐS, phải mất ít nhất vài năm. Chỉ cần 4 năm chịu mức lãi suất đó, DN coi như hết vốn. Hiện các DN không quan tâm lắm đến vấn đề vay vốn ngân hàng. Chỉ có những DN đang gặp khó khăn, họ mới chấp nhận vay vốn ngân hàng để kéo dài thời gian.
 
Tuy nhiên, để tháo gỡ khó khăn cho DN BĐS, đồng thời cũng là khó khăn của hệ thống ngân hàng, tôi cho rằng các ngân hàng nên tạm thời dãn thời gian đáo hạn đối với các khoản vay BĐS, tạo nên không khí dễ thở hơn đối với thị trường tài chính ngân hàng và thị trường BĐS.

Trước sự khó khăn của các DN BĐS trong nước, nguồn vốn nước ngoài đang rót mạnh vào thị trường này. Liệu trong tương lai, người VN sẽ phải mua nhà của DN nước ngoài với giá cao?

Có một vấn đề tôi rất băn khoăn, đó là sự xâm nhập ồ ạt của các DN BĐS nước ngoài. Nếu các DN trong nước không liên kết thì khó mà tồn tại. Bởi thế, không còn cách nào khác là “bắt tay” nhau lại.
 
Tùy vào từng dự án, quy mô lớn - nhỏ, lợi thế của từng bên, các DN có thể cùng nhau đầu tư và thực hiện một dự án. Đây cũng là một biện pháp hay, làm theo kiểu nhanh, gọn sẽ giúp dòng vốn luân chuyển nhanh hơn.

Hiện một số quy định về quy hoạch không tạo được lực cho sự phát triển của thị trường?

Đúng vậy! Tôi thấy còn tồn tại một số điểm chưa hợp lý nhất là quy định về mật độ xây dựng, diện tích sàn, chiều cao...
 
Ví dụ, Nhà nước khuyến khích xây nhà ở xã hội, nhưng lại yêu cầu DN xây dựng với diện tích khá lớn, khống chế chiều cao chỉ 5 – 6 tầng thì làm sao DN có thể xây dựng được. Về diện tích sàn, ở một số nước trên thế giới còn có cả loại nhà chỉ có 19 m2.
 
Hiện nhu cầu trong xã hội rất đa dạng, những người độc thân, các cặp vợ chồng mới cưới họ chỉ cần những căn nhà như vậy. Sau này, khi có nhu cầu lớn hơn, họ sẽ đổi nhà.
 
Một bất hợp lý khác là quy định về mật độ xây dựng. Ví dụ, ở quận 1 mà chỉ được xây dựng với mật độ 35% là “thua” chắc rồi. Bỏ tiền ra đền bù 3.500 m2 đất, mà chỉ được xây dựng 350 m2 thì DN nào chịu cho thấu.
 
Đành rằng, những vấn đề về cống thoát nước, khu vui chơi... rất quan trọng đối với mỹ quan đô thị và chất lượng hạ tầng, nhưng các nhà hoạch định chính sách chỉ đứng trên góc độ của các nhà kiến trúc mà bỏ qua góc độ kinh tế.
 
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng thừa nhận những điểm bất hợp lý trong vấn đề này và cho biết bộ sẽ xem xét và điều chỉnh.
 
Theo Bảo Hân - NLĐ

(CongTroi.Com theo metvuong.com)